La réception du chantier : Un point clé de la souscription de l’assurance Dommages-Ouvrage
Souvent délaissée par les assureurs Dommages-Ouvrage, la réception du chantier est pourtant essentielle. En effet, en droit de la construction, la réception est une étape fondamentale car elle transfère la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage et constitue le point de départ des garanties légales (la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale).
En quoi consiste la réception d’un chantier ?
La réception est définie par l’article 1792-6 du Code civil :
« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».
- La réception avec réserve(s)
Lorsque la réception est faite avec réserve, le maître d’ouvrage conteste la conformité des travaux aux prévisions contractuelles : il relève les défauts, et non conformités apparents qu’il détecte au jour de la réception.
Ces réserves devront être levées dans un délai fixé d’un commun accord entre les parties au marché dans le cadre de la garantie de parfait achèvement qui est, elle, d’une durée maximale d’un an.
- La réception sans réserve
Lorsque la réception est faite sans réserve, le maître d’ouvrage considère que les travaux sont conformes aux stipulations du contrat et aux règles de l’art.
Ainsi la réception purgera les vices et défauts de conformité apparents qui n’auraient pas fait l’objet de réserve. En effet, on considère que le maître de l’ouvrage est censé les voir puisqu’ils sont apparents. S’il n’émet pas de réserve, il est supposé avoir renoncé à les invoquer.
Assurance Dommages-Ouvrage : Pourquoi est-ce essentiel et nécessaire de réceptionner son chantier ?
La réception constituant le point de départ des garanties légales, à savoir, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale ; tant que la réception n’a pas eu lieu, les garanties spécifiques ne peuvent pas jouer.
Dès lors, en l’absence de réception et en cas de sinistre d’ordre décennal, l’assureur Dommages-Ouvrage ne sera pas tenu de garantir le maître d’ouvrage. Même si ce dernier remplit les deux autres conditions permettant de faire jouer la garantie DO, à savoir un dommage portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ainsi qu’un dommage rendant l’ouvrage impropre à destination, il ne sera pas fondé à exiger de l’assureur le paiement de la garantie souscrite.
Au-delà des aspects assurantiels et les garanties que confèrent l’assurance Dommages-Ouvrage, la non réception d’un chantier peut s’avérer problématique en cas de revente de l’ouvrage concerné.
En effet, en cas de revente dans les 10 ans, le notaire demandera l’attestation d’assurance Dommages-Ouvrage qui aura été remise à la réception du chantier. Sans cette attestation, la vente pourrait être compromise ou faire l’objet d’une négociation sur les conditions de vente au détriment du maître d’ouvrage qui resterait responsable des désordres qualifiés de décennaux.
La réception du chantier : quels sont les éléments demandés par l’assureur Dommages-Ouvrage ?
Une fois la réception de l’ouvrage réalisée, il convient d’en informer votre assureur Dommages-Ouvrage dans un délai normalement précisé dans votre contrat.
Afin de valider cette réception, l’assureur Dommages-Ouvrage vous demandera les éléments suivants :
- Le ou les PV(s) de réception des travaux. En effet, la réception des travaux peut-être opérée par intervenant ou dans sa globalité par le Maître d’œuvre.
- L’ensemble des factures définitives relatives aux travaux. Il s’agira des factures définitives de paiement des intervenants, des matériaux éventuellement achetés directement par le Maître d’Ouvrage.
- En cas de changement d’intervenant au cours de l’opération de construction (modification d’un ou plusieurs intervenant(s), ajout d’un ou plusieurs intervenant(s)), il conviendra de fournir pour chaque intervenant, les factures correspondantes ainsi que leur attestation de Responsabilité Civile Décennale valable à la DOC.
- Dans les cas où celle-ci est obligatoire, la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).
Il est à noter qu’en cas de dépassement du coût des travaux, l’assureur est en droit d’appeler une prime de régularisation. Les conditions d’appel et de facturation doivent être précisées sur votre contrat d’assurance.
Enfin, à réception de ces différents éléments, l’assureur Dommages-Ouvrage fournira une attestation “définitive” Dommages-Ouvrage ainsi qu’un avenant de fin de travaux attestant de la garantie effective de votre contrat pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.
Études de sol : réglementation et sinistralité
“La pierre la plus solide d’un édifice est la plus basse des fondations”, cette citation s’illustre régulièrement à travers de nombreuses fissures et autres désordres témoignant d’une déformation dangereuse de la structure d’un bâtiment.
En matière d’assurance construction, les pathologies liées aux fondations demeurent une des causes principales des sinistres indemnisés.
En amont d’un projet de construction, les informations de reconnaissance du terrain permettent aux entreprises d’évaluer avec plus de précision l’ampleur des travaux :
- de préparation du terrain : le terrassement en déblai ou en remblai pour ancrer les fondations à un niveau où les caractéristiques du sol présentent une résistance suffisante pour supporter la structure
- de dimensionnement des fondations : en fonction de la nature du sol et des recommandations du Géotechnicien, les entreprises pourront évaluer plus précisément en fonction de la technique requise et du dimensionnement le coût des travaux associé à la réalisation des fondations
Après la livraison, des fondations adaptées au sol sur lequel elles sont ancrées permettent de limiter les pressions exercées par le sol sur les fondations et ainsi les déformations subies par l’ouvrage, pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage et donc son habitabilité lorsque l’ouvrage est une habitation.
Rappel de la réglementation
Sensibilisé à ces enjeux, le législateur est intervenu en 2018 en votant la loi ELAN (n°2012-1021) en imposant une étude de sol au vendeur d’un terrain à bâtir, afin de donner à l’acheteur une information complète sur le foncier qu’il s’apprête à acquérir pour réaliser son opération.
Cette obligation se traduit par la réalisation d’études de Sol G1, dite étude de reconnaissance du terrain.
Par ailleurs, le nouveau DTU 13.1, entré en vigueur en 2020 prévoit également, pour l’exécution des travaux, la fourniture d’un rapport d’étude G2 Projet à l’entreprise réalisatrice et ce, pour tout type de construction. Pour rappel, le respect du DTU n’est pas obligatoire mais l’obligation est très souvent induite par les assureurs en RC décennale et Dommages-Ouvrage.
Retrait et Gonflement des argiles : un risque avéré
Les désordres d’un ouvrage liés aux fondations sont parmi les plus coûteux à réparer. L’une des pathologies les plus fréquentes provient de la nature du sol avec les phénomènes de retrait et gonflement d’argiles.
Selon une étude de la Fédération Française du Bâtiment, sur la période 1995-2014, les sinistres liés aux fondations superficielles en travaux neufs de maison individuelle représentent environ 10 % des sinistres. Ce chiffre tombe à 5 % tous bâtiments confondus. Cependant, bien que ce taux puisse paraître faible, ces sinistres sont coûteux. Ils représentent près de 35 % du montant total des réparations sur le territoire.
En effet, ce type de sinistre nécessite des travaux complexes (reprise en sous-œuvre, injections, etc.).
Ainsi, en moyenne, le montant d’un sinistre lié à une construction réalisée sans étude de sol s’élève à 22 000 € et jusqu’à plus de 34 000 € si les fondations se trouvent sur des sols argileux.
Vous pouvez accéder facilement à l’ensemble des risques relatifs à une adresse donnée, directement depuis le site gouvernemental Géorisques
Lancement de DUNE : agence de souscription nouvelle génération
Le marché français de l’assurance vient de s’enrichir de l’arrivée de DUNE, agence de souscription ou MGA (Managing General Agent) dédiée aux intermédiaires d’assurance associant l’expertise de professionnels de l’assurance et la technologie. DUNE leur propose des produits simples d’accès, lisibles et au meilleur coût.
DUNE est née de l’ambition entrepreneuriale de 3 professionnels qui partagent une vision commune de leur métier. Les fondateurs de DUNE sont convaincus de la pertinence du modèle d’agent souscripteur appliqué depuis des décennies avec succès partout dans le monde et souhaitent répliquer ce modèle au marché de l’assurance français.
Florent Pernoud
Président
Maxime Beth
Directeur Technique
Charles Quatannens
Directeur des Opérations
DUNE, premier “pure player” MGA français
Une agence de souscription ou MGA (Managing General Agent) est une entité auprès de laquelle un ou plusieurs assureurs délèguent la souscription de certains risques.
L’agence de souscription va, pour le compte de porteur(s) de risques, prendre en charge tout ou partie des activités suivantes :
- Modélisation actuarielle et tarification
- Analyse et sélection des risques
- Souscription des risques
- Emission des contrats
- Collecte des primes
- Suivi de la gestion des sinistres
- Calcul des provisions techniques
- Gestion de la conformité réglementaire
Une telle confiance accordée par les assureurs à DUNE repose sur la grande technicité des équipes ainsi que sur la qualité et la rigueur du système d’information de DUNE.
“Pour être établi de manière saine et pérenne, le modèle d’Agent Souscripteur nécessite selon nous rigueur, technicité, respect de ses engagements, et investissement technologique continu pour réduire les coûts.
Nous nous sommes inspirés de l’expérience US et UK des MGA, pour fonder DUNE sur des valeurs d’indépendance, d’expertise et de transparence.
Notre ambition est de devenir l’agence de souscription de référence du marché français.”
Florent Pernoud, co-fondateur et Président, DUNE
DUNE : Une plateforme de souscription collaborative au service de ses partenaires
DUNE c’est gestion administrative facilitée grâce à une souscription 100% digitale :
- Collecte de l’ensemble des informations au sein d’un outil unique ;
- Dépôt de documents justificatifs directement sur la Plateforme DUNE par les courtiers et par leurs clients eux-mêmes ;
- Signature électronique des documents.
La Plateforme DUNE a été conçue pour apporter le plus de confort possible à ses partenaires grâce à une expérience de souscription rapide :
- Tarification immédiate, dans un parcours simplifié, fluide, et 100% en ligne à l’aide d’un questionnaire simplifié ;
- Contrat en 24h ;
- Visibilité en temps réel du processus de souscription.
« Notre Plateforme DUNE est conçue comme un espace collaboratif : elle permet à nos partenaires de partager un accès limité à leurs clients afin qu’ils y saisissent directement les informations nécessaires à l’étude ou la souscription mais également de communiquer directement avec nos souscripteurs depuis la plateforme »
Charles Quatannens, co-fondateur et Directeur des opérations, DUNE
Une première gamme de solutions d’assurances : les chantiers de construction
Pour son lancement, DUNE a fait le choix de se positionner sur l’assurance Construction en proposant les offres suivantes :
- Dommages Ouvrage construction neuve ;
- Dommages Ouvrage rénovation/extension ;
- Tous Risques Chantiers, Constructeur Non Réalisateur, RC Maître d’Ouvrage.
Avec une capacité de souscription de 7,500,000 euros par chantier, DUNE couvre tout type de construction privée: maison individuelle, immeubles d’habitation, commerces, bureaux, travaux de copropriété.
D’autres produits viendront par la suite compléter la gamme de DUNE.
“Les dernières années ont connu la défaillance d’un certain nombre d’opérateurs sur la branche Construction, causée selon nous par une méconnaissance de ces risques spécifiques au marché français et par un manque de rigueur des opérateurs. Aujourd’hui le marché est en manque de solutions pour des garanties pourtant obligatoires.
Notre volonté est claire : nous souhaitons apporter de nouvelles solutions d’assurance bâties sur notre expérience et expertise reconnues sur ces risques avec des (ré)assureurs solides et compétents et ce, à un prix juste, par l’optimisation du coût du risque et des chargements de gestion. Nous désirons ainsi offrir une solution pérenne à ce marché.”
Maxime Beth, cofondateur et Directeur Technique, DUNE
Faire l'impasse sur l'assurance dommages-ouvrage ? Une mauvaise idée en cas de sinistre…
Problèmes structurels liés aux fondations ; défaut d’étanchéité ; mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus communs affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO) le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux. Un parcours souvent long, coûteux, et qui plus est à l’issue incertaine.
Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application
Les contestations en recherche de responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent se faire sur les fondements de la garantie décennale. Son activation est assortie de plusieurs conditions : la première est que les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux, et, soit qu’il compromette la solidité de l’ouvrage, soit qu’il le rendre impropre à sa destination soit, encore, qu’il porte atteinte à la solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociable.
Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. Tel est le cas notamment pour les désordres intermédiaires lesquels sont susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement d’une responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à prouver la faute du défendeur.
La problématique des dommages apparents à la livraison
Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, que s’ils ont fait l’objet de réserves. Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (Jurisprudence n° 14/02950) avait considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception, le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer».
L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent
Les procédures judiciaires sont onéreuses, épuisantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs devront attendre en moyenne entre un an et demi et 20 ans et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). En outre, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages concernant une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise. Pour la garantie décennale, comme en droit commun : Actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur. A l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche de responsabilité ; du montant des travaux nécessaires aux réparations, et rapidement : de 60 à 90 jours maximum. Entre un procès et une assurance dommages-ouvrages : le choix est vite fait…
MGA : un modèle de spécialistes
Appliqué depuis des décennies avec succès partout dans le monde, le modèle MGA (Managing General Agent) en est encore à ses débuts en France. Le MGA intervient en tant que souscripteur d’assurance spécialisé, mais aussi sur des fonctions critiques comme la tarification. La technologie joue un rôle majeur dans son évolution.
L’agent souscripteur ou MGA est avant tout un expert aguerri de l’assurance sur des secteurs de « niche », et auquel un ou plusieurs assureurs délèguent la souscription de risques précis. A ce titre, le MGA décide d’accepter ou non de garantir un risque qui sera porté par la ou les compagnies dont il détient un mandat. Cette délégation de pouvoir est un acte fort, preuve par excellence de la confiance de l’assureur dans le MGA.
Une offre globale et spécialisée : valeur-ajoutée du MGA
L’étendue du mandat du MGA dépend du contrat-cadre qu’il a négocié avec l’assureur partenaire. En fonction de la marge d’autonomie dont ils disposent, certains MGA sont plus à même de proposer des solutions d’assurance innovantes. Le recours à plusieurs assureurs permet quant à lui de proposer une offre globale « one-stop shop » qu’affectionnent particulièrement les courtiers. Ils peuvent ainsi couvrir à guichet unique l’ensemble des besoins de leurs clients.
Un partenaire intermédiaire de bout en bout
Certains MGA proposent un service tout au long de la chaîne de valeur : de l’analyse et la sélection des risques, à la tarification du produit, en passant par la souscription, la gestion des polices d’assurance, ou encore le suivi et le règlement des sinistres. Mais toutes les offres ne se valent pas en la matière. Il est donc judicieux de les comparer. Autre point différenciant entre les MGA : la digitalisation.
La technologie, un outil de sécurisation des partenaires
La crise sanitaire n’a fait que confirmer le potentiel des technologies numériques et digitales pour les produits d’assurance. Les assureurs, de même que les courtiers, veulent offrir des expériences technologiques plus rapides, plus intuitives et adaptées aux besoins des clients. La technologie est d’ailleurs perçue comme un facteur important dans la relation entre l’assureur et le MGA. Lorsqu’un outil technologique intègre un système de contrôle des risques performant, le MGA est capable de connaître et de contrôler avec précision les risques. De quoi sécuriser les assureurs partenaires. En outre, elle permet au MGA de réduire les coûts de gestion pour, au final, proposer des solutions d’assurance compétitives.
L’assurance dommages-ouvrage : une garantie obligatoire et protectrice
La question de l’utilité de l’assurance dommages-ouvrage est régulièrement rebattue, or il s’agit d’une obligation légale. C’est précisément son utilité qui justifie sa souscription tant elle est protectrice, et tant son absence peut entraîner des conséquences financières, parfois très lourdes.
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout maître d’ouvrage et doit être légalement souscrite avant le début des travaux. Cette obligation n’est cependant pas assortie d’aucune sanction pour les particuliers qui construisent ou rénovent pour eux-mêmes (ou pour un membre de leur famille). Conséquence de cette ambiguïté, elle est parfois jugée trop rapidement inutile.
Rapidité d’indemnisation avec l’assurance DO
La garantie dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage en cas de vices ou de malfaçons affectant la solidité ou la destination de la construction. Elle garantit l’indemnisation de la totalité des travaux de réparation, sans recherche de responsabilité ; sous 60 à 90 jours à partir de la déclaration de sinistre. Autre avantage, la garantie joue même lorsque le constructeur a cessé son activité ou a déposé le bilan.
Risques financiers en l’absence d’assurance DO
Sans garantie DO, l’indemnisation des éventuelles malfaçons peut s’avérer coûteuse et longue, de quelques mois à plusieurs années.
À la revente du bien, le notaire est tenu d’informer l’acheteur de l’absence d’assurance DO. Ce dernier peut alors soit renoncer à l’achat, soit demander une réduction sur le prix. Et si la vente se réalise, le vendeur reste responsable à titre personnel des dommages de nature décennale envers l’acquéreur du bien – sans exonération contractuelle possible.
Parallèlement à la question de l’utilité, le coût de l’assurance est souvent évoqué comme un frein à la souscription.
Assurance DO : plus accessible chez un souscripteur spécialisé
Le montant de la prime d’assurance DO est proportionnel au coût total des travaux à garantir. Pour les plus petits chantiers, la prime DO peut parfois représenter plus de 5% du coût des travaux. Assurer de petits travaux peut donc sembler, proportionnellement, cher. De plus, les écarts de prix sur le marché peuvent être significatifs. Mieux vaut s’adresser à un souscripteur spécialisé qui saura s’adapter au profil du souscripteur et au type de travaux envisagés, pour une prime plus attractive.
En tout état de cause, l’assurance DO est obligatoire. Le législateur a d’ailleurs prévu un devoir de conseil pour les architectes et les notaires. Parallèlement, des organismes bancaires conditionnent désormais le financement à l’obtention d’une assurance DO ; et certains courtiers en crédit immobilier proposent cette garantie dès le début d’un projet de financement. Autant de bonnes pratiques qu’il serait souhaitable de voir se diffuser plus largement encore. D’autant qu’une partie des garanties de l’assurance DO s’applique pendant les travaux. Les assureurs recommandent donc de la souscrire au plus proche de l’ouverture du chantier.