Problèmes structurels liés aux fondations, défaut d’étanchéité, mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus courants affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO), le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux : un parcours souvent long, coûteux et, de surcroît, à l’issue incertaine.
Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application
Les contestations visant à rechercher la responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent être engagées sur le fondement de la garantie décennale. Son activation est soumise à plusieurs conditions :
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Les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux ; et
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Ils doivent soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit rendre l’ouvrage impropre à sa destination, soit encore porter atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.
Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. C’est notamment le cas des désordres intermédiaires, susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à établir la faute du défendeur.
La problématique des dommages apparents à la livraison
Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, uniquement s’ils ont fait l’objet de réserves.
Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (jurisprudence n° 14/02950) a considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception ; le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer ».
L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent
Les procédures judiciaires sont onéreuses, éprouvantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs peuvent attendre, en moyenne, entre un an et demi et 20 ans, et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). Par ailleurs, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages relatifs à une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise.
Pour la garantie décennale comme en droit commun : actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur.
À l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche préalable de responsabilité, sur la base du montant des travaux nécessaires aux réparations, et dans des délais rapides : 60 à 90 jours maximum.
Entre un procès et une assurance dommages-ouvrage, le choix est vite fait.