Problèmes structurels liés aux fondations ; défaut d’étanchéité ; mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus communs affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO) le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux. Un parcours souvent long, coûteux, et qui plus est à l’issue incertaine.
Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application
Les contestations en recherche de responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent se faire sur les fondements de la garantie décennale. Son activation est assortie de plusieurs conditions : la première est que les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux, et, soit qu’il compromette la solidité de l’ouvrage, soit qu’il le rendre impropre à sa destination soit, encore, qu’il porte atteinte à la solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociable.
Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. Tel est le cas notamment pour les désordres intermédiaires lesquels sont susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement d’une responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à prouver la faute du défendeur.
La problématique des dommages apparents à la livraison
Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, que s’ils ont fait l’objet de réserves. Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (Jurisprudence n° 14/02950) avait considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception, le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer».
L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent
Les procédures judiciaires sont onéreuses, épuisantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs devront attendre en moyenne entre un an et demi et 20 ans et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). En outre, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages concernant une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise. Pour la garantie décennale, comme en droit commun : Actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur. A l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche de responsabilité ; du montant des travaux nécessaires aux réparations, et rapidement : de 60 à 90 jours maximum. Entre un procès et une assurance dommages-ouvrages : le choix est vite fait…