La réception du chantier : Un point clé de la souscription de l’assurance Dommages-Ouvrage
Souvent délaissée par les assureurs Dommages-Ouvrage, la réception du chantier est pourtant essentielle. En droit de la construction, la réception est une étape fondamentale : elle transfère la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage et constitue le point de départ des garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale).
En quoi consiste la réception d’un chantier ?
La réception est définie par l’article 1792-6 du Code civil :
« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »
La réception avec réserve(s)
Lorsque la réception est faite avec réserve, le maître d’ouvrage conteste la conformité des travaux aux prévisions contractuelles : il relève les défauts et non-conformités apparents qu’il détecte au jour de la réception.
Ces réserves doivent être levées dans un délai fixé d’un commun accord entre les parties au marché, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, dont la durée maximale est d’un an.
La réception sans réserve
Lorsque la réception est faite sans réserve, le maître d’ouvrage considère que les travaux sont conformes aux stipulations du contrat et aux règles de l’art.
La réception purge alors les vices et défauts de conformité apparents qui n’auraient pas fait l’objet de réserve. En effet, ces désordres étant visibles, le maître d’ouvrage est censé les constater lors de la réception. S’il n’émet aucune réserve, il est réputé y avoir renoncé.
Assurance Dommages-Ouvrage : pourquoi est-ce essentiel de réceptionner son chantier ?
La réception constitue le point de départ des garanties légales (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale). Tant que la réception n’a pas eu lieu, ces garanties ne peuvent pas jouer.
Dès lors, en l’absence de réception et en cas de sinistre de nature décennale, l’assureur Dommages-Ouvrage ne sera pas tenu de garantir le maître d’ouvrage. Même si les autres conditions permettant de mobiliser la garantie DO sont réunies (dommage portant atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination), le maître d’ouvrage ne pourra pas exiger le paiement de la garantie souscrite.
Au-delà des aspects assurantiels, l’absence de réception peut également poser difficulté en cas de revente de l’ouvrage.
En effet, en cas de revente dans les 10 ans, le notaire demandera l’attestation d’assurance Dommages-Ouvrage remise à la réception du chantier. Sans cette attestation, la vente peut être compromise ou faire l’objet d’une négociation des conditions de vente au détriment du maître d’ouvrage, qui resterait responsable des désordres qualifiés de décennaux.
Réception du chantier : quels éléments l’assureur Dommages-Ouvrage peut-il demander ?
Une fois la réception de l’ouvrage réalisée, il convient d’en informer votre assureur Dommages-Ouvrage dans le délai prévu au contrat.
Pour valider la réception, l’assureur Dommages-Ouvrage peut notamment demander :
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Le ou les procès-verbaux (PV) de réception des travaux
La réception peut être opérée par intervenant, ou globalement par le maître d’œuvre. -
L’ensemble des factures définitives relatives aux travaux
Il s’agit des factures définitives de paiement des intervenants, ainsi que, le cas échéant, des matériaux achetés directement par le maître d’ouvrage. -
En cas de changement d’intervenant en cours d’opération (modification, ajout d’un ou plusieurs intervenants)
Pour chaque intervenant concerné : les factures correspondantes et son attestation de Responsabilité Civile Décennale valable à la DOC. -
La DAACT, lorsqu’elle est obligatoire
Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux.
Il est à noter qu’en cas de dépassement du coût des travaux, l’assureur est en droit d’appeler une prime de régularisation. Les modalités d’appel et de facturation doivent être précisées dans le contrat d’assurance.
Enfin, à réception de ces éléments, l’assureur Dommages-Ouvrage délivre généralement une attestation “définitive” Dommages-Ouvrage ainsi qu’un avenant de fin de travaux, attestant de la garantie effective du contrat pour une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.
Études de sol : réglementation et sinistralité
« La pierre la plus solide d’un édifice est la plus basse des fondations »
Cette citation s’illustre régulièrement à travers de nombreuses fissures et autres désordres, témoignant d’une déformation dangereuse de la structure d’un bâtiment.
En matière d’assurance construction, les pathologies liées aux fondations demeurent l’une des causes principales des sinistres indemnisés.
En amont d’un projet de construction, les informations issues de la reconnaissance du terrain permettent aux entreprises d’évaluer plus précisément l’ampleur des travaux, notamment :
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Préparation du terrain : terrassement en déblai ou en remblai afin d’ancrer les fondations à un niveau où les caractéristiques du sol présentent une résistance suffisante pour supporter la structure.
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Dimensionnement des fondations : selon la nature du sol et les recommandations du géotechnicien, les entreprises peuvent évaluer plus finement la technique requise, le dimensionnement et le coût associé à la réalisation des fondations.
Après la livraison, des fondations adaptées au sol sur lequel elles sont ancrées permettent de limiter les pressions exercées par le sol sur l’ouvrage et, par conséquent, de réduire les déformations susceptibles de compromettre sa solidité, voire son habitabilité lorsqu’il s’agit d’une habitation.
Rappel de la réglementation
Sensibilisé à ces enjeux, le législateur est intervenu en 2018 avec la loi ELAN (n°2018-1021), en imposant une étude de sol au vendeur d’un terrain à bâtir. L’objectif est de fournir à l’acheteur une information complète sur le foncier qu’il s’apprête à acquérir pour réaliser son opération.
Cette obligation se traduit par la réalisation d’une étude de sol G1, dite étude de reconnaissance du terrain.
Par ailleurs, le DTU 13.1, entré en vigueur en 2020, prévoit également, pour l’exécution des travaux, la fourniture d’un rapport d’étude G2 Projet à l’entreprise réalisatrice, et ce pour tout type de construction.
Pour rappel, le respect d’un DTU n’est pas obligatoire en soi, mais cette exigence est très souvent induite par les assureurs en responsabilité civile décennale et en Dommages-Ouvrage.
Retrait et gonflement des argiles : un risque avéré
Les désordres d’un ouvrage liés aux fondations font partie des sinistres les plus coûteux à réparer. L’une des pathologies les plus fréquentes est liée à la nature du sol, notamment aux phénomènes de retrait et gonflement des argiles.
Selon une étude de la Fédération Française du Bâtiment, sur la période 1995–2014, les sinistres liés aux fondations superficielles en travaux neufs de maison individuelle représentent environ 10 % des sinistres. Ce chiffre tombe à 5 % tous bâtiments confondus. Toutefois, même si ce taux peut paraître relativement faible, ces sinistres sont particulièrement coûteux : ils représentent près de 35 % du montant total des réparations sur le territoire.
En effet, ce type de sinistre nécessite des travaux complexes (reprise en sous-œuvre, injections, etc.).
Ainsi, en moyenne, le montant d’un sinistre lié à une construction réalisée sans étude de sol s’élève à 22 000 €, et peut dépasser 34 000 € lorsque les fondations se trouvent sur des sols argileux.
Vous pouvez accéder facilement à l’ensemble des risques relatifs à une adresse donnée directement depuis le site gouvernemental Géorisques.
MGA, un modèle dynamique à travers le monde
Si 2020 a été une année difficile pour les MGA (Managing General Agent) dans le contexte de la pandémie de COVID-19, ce secteur continue de se développer et d’attirer de nouveaux entrants. Il promet même d’être dynamique sur le long terme, « à condition que les MGA continuent d’innover, d’attirer les bons talents, de trouver le bon créneau de souscription et de garder la technologie au cœur de leur entreprise », selon Pro MGA Solutions.
Voici une sélection d’exemples qui illustrent bien le dynamisme mondial du secteur MGA.
Les MGA, des acteurs adaptables et « customer centric »
Selon Danny Maleary, PDG de la plateforme indépendante d’incubateur MGA Pro MGA Solutions, il a été intéressant d’observer comment le secteur MGA et les professionnels qui y travaillent se sont adaptés face à la pandémie de COVID-19 et aux restrictions de marché qui en ont découlé.
« Bien que la crise initiale ait quelque peu choqué le système, la flexibilité et la proposition de valeur centrée sur le client du modèle MGA ont été efficaces pour éviter d’importantes difficultés de gestion opérationnelle dans le secteur. »
L’éthique, au cœur des problématiques actuelles des MGA canadiens
Dans le but de structurer davantage le secteur des MGA, l’Association canadienne des MGA (CAMGA) a adopté un code d’éthique. Tous les MGA membres de la CAMGA sont encouragés à le respecter et à soutenir ses buts et objectifs. Ce code couvre six domaines considérés comme essentiels, notamment les aspects juridiques et financiers, les relations avec les assureurs, ainsi que celles avec les courtiers et les agents.
Selon la CAMGA : « Le professionnalisme et la confiance sont essentiels dans ce secteur, et les MGA qui suivent ce code d’éthique sont déterminés à atteindre les normes les plus élevées de ces objectifs », a déclaré Steve Masnyk, directeur général de la CAMGA.
L’association est consciente du rôle unique que jouent les MGA dans le secteur de l’assurance et s’engage à établir une référence de professionnalisme pour la profession.
MGA : un canal de distribution spécialisée pour les assureurs
À l’origine de nouvelles opportunités de distribution pour les assureurs au Royaume-Uni, les MGA seraient en train de devenir le troisième secteur de l’assurance outre-Manche.
Selon Birketts LLP, cabinet d’avocats au Royaume-Uni : « Les MGA sont désormais le lien vital entre les assureurs et la distribution spécialisée ».
Ils fournissent aux assureurs traditionnels des services de souscription professionnels et, surtout, leur donnent accès à des marchés de niche et spécialisés, sans avoir besoin de créer leurs propres canaux de distribution. Une solution qui s’avère particulièrement rentable pour les assureurs.
Faire l'impasse sur l'assurance dommages-ouvrage ? Une mauvaise idée en cas de sinistre…
Problèmes structurels liés aux fondations, défaut d’étanchéité, mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus courants affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO), le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux : un parcours souvent long, coûteux et, de surcroît, à l’issue incertaine.
Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application
Les contestations visant à rechercher la responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent être engagées sur le fondement de la garantie décennale. Son activation est soumise à plusieurs conditions :
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Les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux ; et
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Ils doivent soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit rendre l’ouvrage impropre à sa destination, soit encore porter atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.
Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. C’est notamment le cas des désordres intermédiaires, susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à établir la faute du défendeur.
La problématique des dommages apparents à la livraison
Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, uniquement s’ils ont fait l’objet de réserves.
Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (jurisprudence n° 14/02950) a considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception ; le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer ».
L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent
Les procédures judiciaires sont onéreuses, éprouvantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs peuvent attendre, en moyenne, entre un an et demi et 20 ans, et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). Par ailleurs, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages relatifs à une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise.
Pour la garantie décennale comme en droit commun : actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur.
À l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche préalable de responsabilité, sur la base du montant des travaux nécessaires aux réparations, et dans des délais rapides : 60 à 90 jours maximum.
Entre un procès et une assurance dommages-ouvrage, le choix est vite fait.
MGA : un modèle de spécialistes
Le modèle MGA : un rôle clé, encore émergent en France
Appliqué depuis des décennies avec succès partout dans le monde, le modèle MGA (Managing General Agent) en est encore à ses débuts en France. Le MGA intervient en tant que souscripteur d’assurance spécialisé, mais également sur des fonctions critiques comme la tarification. La technologie joue un rôle majeur dans son évolution.
L’agent souscripteur, ou MGA, est avant tout un expert aguerri de l’assurance sur des secteurs de « niche », auquel un ou plusieurs assureurs délèguent la souscription de risques précis. À ce titre, le MGA décide d’accepter ou non de garantir un risque, qui sera porté par la ou les compagnies dont il détient un mandat. Cette délégation de pouvoir est un acte fort, preuve de la confiance accordée par l’assureur au MGA.
Une offre globale et spécialisée : la valeur ajoutée du MGA
L’étendue du mandat du MGA dépend du contrat-cadre négocié avec l’assureur partenaire. Selon la marge d’autonomie dont il dispose, un MGA peut être en mesure de proposer des solutions d’assurance plus innovantes.
Le recours à plusieurs assureurs permet, quant à lui, de proposer une offre globale de type « one-stop shop », particulièrement appréciée des courtiers. Ces derniers peuvent ainsi couvrir, via un guichet unique, l’ensemble des besoins de leurs clients.
Un partenaire intermédiaire de bout en bout
Certains MGA proposent un service sur l’ensemble de la chaîne de valeur : de l’analyse et la sélection des risques à la tarification du produit, en passant par la souscription, la gestion des polices d’assurance, ainsi que le suivi et le règlement des sinistres.
Cependant, toutes les offres ne se valent pas. Il est donc judicieux de les comparer. Un autre facteur différenciant majeur entre les MGA réside dans leur niveau de digitalisation.
La technologie : un outil de sécurisation des partenaires
La crise sanitaire n’a fait que confirmer le potentiel des technologies numériques et digitales pour les produits d’assurance. Les assureurs, comme les courtiers, cherchent à offrir des expériences plus rapides, plus intuitives et adaptées aux besoins des clients.
La technologie est d’ailleurs perçue comme un facteur important dans la relation entre l’assureur et le MGA. Lorsqu’un outil technologique intègre un système de contrôle des risques performant, le MGA est capable de connaître et de maîtriser les risques avec précision, ce qui sécurise les assureurs partenaires.
En outre, la technologie permet de réduire les coûts de gestion et, au final, de proposer des solutions d’assurance compétitives.
L’assurance dommages-ouvrage : une garantie obligatoire et protectrice
L’assurance dommages-ouvrage : une obligation légale, une protection majeure
La question de l’utilité de l’assurance dommages-ouvrage est régulièrement rebattue, alors qu’il s’agit d’une obligation légale. C’est précisément son utilité qui justifie sa souscription : elle est particulièrement protectrice, et son absence peut entraîner des conséquences financières parfois très lourdes.
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout maître d’ouvrage et doit être légalement souscrite avant le début des travaux. Cette obligation n’est toutefois assortie d’aucune sanction pour les particuliers qui construisent ou rénovent pour eux-mêmes (ou pour un membre de leur famille). Conséquence de cette ambiguïté : elle est parfois jugée, à tort, inutile.
Rapidité d’indemnisation avec l’assurance DO
La garantie dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage en cas de vices ou malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle garantit l’indemnisation de la totalité des travaux de réparation, sans recherche de responsabilité, dans un délai de 60 à 90 jours à compter de la déclaration de sinistre.
Autre avantage : la garantie peut jouer même lorsque le constructeur a cessé son activité ou a déposé le bilan.
Risques financiers en l’absence d’assurance DO
Sans garantie DO, l’indemnisation des éventuelles malfaçons peut s’avérer longue et coûteuse, de quelques mois à plusieurs années.
Lors de la revente du bien, le notaire est tenu d’informer l’acheteur de l’absence d’assurance DO. L’acquéreur peut alors renoncer à l’achat ou demander une réduction du prix. Et si la vente se réalise, le vendeur reste responsable à titre personnel des dommages de nature décennale envers l’acquéreur, sans possibilité d’exonération contractuelle.
Parallèlement à la question de l’utilité, le coût de l’assurance est souvent évoqué comme un frein à la souscription.
Assurance DO : plus accessible chez un souscripteur spécialisé
Le montant de la prime d’assurance DO est proportionnel au coût total des travaux à garantir. Pour les petits chantiers, la prime DO peut parfois représenter plus de 5 % du coût des travaux : assurer de petits travaux peut donc sembler, proportionnellement, cher. De plus, les écarts de prix sur le marché peuvent être significatifs.
Il est souvent préférable de s’adresser à un souscripteur spécialisé, capable de s’adapter au profil du souscripteur et au type de travaux envisagés, afin de proposer une prime plus attractive.
En tout état de cause, l’assurance DO reste obligatoire. Le législateur a d’ailleurs prévu un devoir de conseil pour les architectes et les notaires. Par ailleurs, certains organismes bancaires conditionnent désormais le financement à l’obtention d’une assurance DO, et certains courtiers en crédit immobilier proposent cette garantie dès le début d’un projet de financement.
Autant de bonnes pratiques qu’il serait souhaitable de voir se diffuser plus largement. D’autant qu’une partie des garanties de l’assurance DO s’applique pendant les travaux : les assureurs recommandent donc de la souscrire au plus proche de l’ouverture du chantier.