Faire l'impasse sur l'assurance dommages-ouvrage ? Une mauvaise idée en cas de sinistre…
Problèmes structurels liés aux fondations, défaut d’étanchéité, mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus courants affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO), le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux : un parcours souvent long, coûteux et, de surcroît, à l’issue incertaine.
Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application
Les contestations visant à rechercher la responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent être engagées sur le fondement de la garantie décennale. Son activation est soumise à plusieurs conditions :
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Les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux ; et
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Ils doivent soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit rendre l’ouvrage impropre à sa destination, soit encore porter atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.
Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. C’est notamment le cas des désordres intermédiaires, susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à établir la faute du défendeur.
La problématique des dommages apparents à la livraison
Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, uniquement s’ils ont fait l’objet de réserves.
Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (jurisprudence n° 14/02950) a considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception ; le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer ».
L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent
Les procédures judiciaires sont onéreuses, éprouvantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs peuvent attendre, en moyenne, entre un an et demi et 20 ans, et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). Par ailleurs, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages relatifs à une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise.
Pour la garantie décennale comme en droit commun : actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur.
À l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche préalable de responsabilité, sur la base du montant des travaux nécessaires aux réparations, et dans des délais rapides : 60 à 90 jours maximum.
Entre un procès et une assurance dommages-ouvrage, le choix est vite fait.
MGA : un modèle de spécialistes
Le modèle MGA : un rôle clé, encore émergent en France
Appliqué depuis des décennies avec succès partout dans le monde, le modèle MGA (Managing General Agent) en est encore à ses débuts en France. Le MGA intervient en tant que souscripteur d’assurance spécialisé, mais également sur des fonctions critiques comme la tarification. La technologie joue un rôle majeur dans son évolution.
L’agent souscripteur, ou MGA, est avant tout un expert aguerri de l’assurance sur des secteurs de « niche », auquel un ou plusieurs assureurs délèguent la souscription de risques précis. À ce titre, le MGA décide d’accepter ou non de garantir un risque, qui sera porté par la ou les compagnies dont il détient un mandat. Cette délégation de pouvoir est un acte fort, preuve de la confiance accordée par l’assureur au MGA.
Une offre globale et spécialisée : la valeur ajoutée du MGA
L’étendue du mandat du MGA dépend du contrat-cadre négocié avec l’assureur partenaire. Selon la marge d’autonomie dont il dispose, un MGA peut être en mesure de proposer des solutions d’assurance plus innovantes.
Le recours à plusieurs assureurs permet, quant à lui, de proposer une offre globale de type « one-stop shop », particulièrement appréciée des courtiers. Ces derniers peuvent ainsi couvrir, via un guichet unique, l’ensemble des besoins de leurs clients.
Un partenaire intermédiaire de bout en bout
Certains MGA proposent un service sur l’ensemble de la chaîne de valeur : de l’analyse et la sélection des risques à la tarification du produit, en passant par la souscription, la gestion des polices d’assurance, ainsi que le suivi et le règlement des sinistres.
Cependant, toutes les offres ne se valent pas. Il est donc judicieux de les comparer. Un autre facteur différenciant majeur entre les MGA réside dans leur niveau de digitalisation.
La technologie : un outil de sécurisation des partenaires
La crise sanitaire n’a fait que confirmer le potentiel des technologies numériques et digitales pour les produits d’assurance. Les assureurs, comme les courtiers, cherchent à offrir des expériences plus rapides, plus intuitives et adaptées aux besoins des clients.
La technologie est d’ailleurs perçue comme un facteur important dans la relation entre l’assureur et le MGA. Lorsqu’un outil technologique intègre un système de contrôle des risques performant, le MGA est capable de connaître et de maîtriser les risques avec précision, ce qui sécurise les assureurs partenaires.
En outre, la technologie permet de réduire les coûts de gestion et, au final, de proposer des solutions d’assurance compétitives.
L’assurance dommages-ouvrage : une garantie obligatoire et protectrice
L’assurance dommages-ouvrage : une obligation légale, une protection majeure
La question de l’utilité de l’assurance dommages-ouvrage est régulièrement rebattue, alors qu’il s’agit d’une obligation légale. C’est précisément son utilité qui justifie sa souscription : elle est particulièrement protectrice, et son absence peut entraîner des conséquences financières parfois très lourdes.
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout maître d’ouvrage et doit être légalement souscrite avant le début des travaux. Cette obligation n’est toutefois assortie d’aucune sanction pour les particuliers qui construisent ou rénovent pour eux-mêmes (ou pour un membre de leur famille). Conséquence de cette ambiguïté : elle est parfois jugée, à tort, inutile.
Rapidité d’indemnisation avec l’assurance DO
La garantie dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage en cas de vices ou malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle garantit l’indemnisation de la totalité des travaux de réparation, sans recherche de responsabilité, dans un délai de 60 à 90 jours à compter de la déclaration de sinistre.
Autre avantage : la garantie peut jouer même lorsque le constructeur a cessé son activité ou a déposé le bilan.
Risques financiers en l’absence d’assurance DO
Sans garantie DO, l’indemnisation des éventuelles malfaçons peut s’avérer longue et coûteuse, de quelques mois à plusieurs années.
Lors de la revente du bien, le notaire est tenu d’informer l’acheteur de l’absence d’assurance DO. L’acquéreur peut alors renoncer à l’achat ou demander une réduction du prix. Et si la vente se réalise, le vendeur reste responsable à titre personnel des dommages de nature décennale envers l’acquéreur, sans possibilité d’exonération contractuelle.
Parallèlement à la question de l’utilité, le coût de l’assurance est souvent évoqué comme un frein à la souscription.
Assurance DO : plus accessible chez un souscripteur spécialisé
Le montant de la prime d’assurance DO est proportionnel au coût total des travaux à garantir. Pour les petits chantiers, la prime DO peut parfois représenter plus de 5 % du coût des travaux : assurer de petits travaux peut donc sembler, proportionnellement, cher. De plus, les écarts de prix sur le marché peuvent être significatifs.
Il est souvent préférable de s’adresser à un souscripteur spécialisé, capable de s’adapter au profil du souscripteur et au type de travaux envisagés, afin de proposer une prime plus attractive.
En tout état de cause, l’assurance DO reste obligatoire. Le législateur a d’ailleurs prévu un devoir de conseil pour les architectes et les notaires. Par ailleurs, certains organismes bancaires conditionnent désormais le financement à l’obtention d’une assurance DO, et certains courtiers en crédit immobilier proposent cette garantie dès le début d’un projet de financement.
Autant de bonnes pratiques qu’il serait souhaitable de voir se diffuser plus largement. D’autant qu’une partie des garanties de l’assurance DO s’applique pendant les travaux : les assureurs recommandent donc de la souscrire au plus proche de l’ouverture du chantier.