Faire l'impasse sur l'assurance dommages-ouvrage ? Une mauvaise idée en cas de sinistre…

Problèmes structurels liés aux fondations ; défaut d’étanchéité ; mauvaise implantation sur un terrain… comptent parmi les désordres les plus communs affectant une construction ou une rénovation immobilière. Pour obtenir réparation en l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO) le ou les bénéficiaires des travaux devront activer les garanties légales devant les tribunaux. Un parcours souvent long, coûteux, et qui plus est à l’issue incertaine.

Garantie décennale et droit commun : des conditions strictes d’application

Les contestations en recherche de responsabilité des parties prenantes à l’opération de construction peuvent se faire sur les fondements de la garantie décennale. Son activation est assortie de plusieurs conditions : la première est que les désordres doivent être non apparents au jour de la réception des travaux, et, soit qu’il compromette la solidité de l’ouvrage, soit qu’il le rendre impropre à sa destination soit, encore, qu’il porte atteinte à la solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociable. 

Pour les dommages ne relevant pas de la garantie décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée. Tel est le cas notamment pour les désordres intermédiaires lesquels sont susceptibles, selon une jurisprudence constante, d’être réparés sur le fondement d’une responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Lyon, 8e chambre, 6 novembre 2018, n° 16/05960). Encore faut-il que le rapport d’expertise parvienne à prouver la faute du défendeur.

La problématique des dommages apparents à la livraison

Le droit commun ne prend le relais que pour des désordres non apparents à la réception ou, s’ils étaient apparents, que s’ils ont fait l’objet de réserves. Par exemple, s’agissant d’une mauvaise implantation d’une fenêtre, la Cour d’Appel de Lyon (Jurisprudence n° 14/02950) avait considéré que le dommage « était apparent au moment de la réception et qu’aucune réserve n’avait été formulée sur ce point lors de la réception, le dommage invoqué n’était plus réparable, l’effet de purge des désordres apparents non réservés ayant ici vocation à se déployer».

L’assurance dommages-ouvrage : un gain de temps et d’argent

Les procédures judiciaires sont onéreuses, épuisantes et chronophages. Pour qu’une décision judiciaire soit rendue, les demandeurs devront attendre en moyenne entre un an et demi et 20 ans et débourser jusqu’à 15 000 € de frais (avocat et expert). En outre, l’issue d’un procès en recherche de responsabilité pour des dommages concernant une construction ou une rénovation immobilière n’est jamais acquise.   Pour la garantie décennale, comme en droit commun : Actori incumbit probatio. La charge de la preuve pèse sur le demandeur. A l’inverse, la garantie dommages-ouvrage permet à l’assuré d’être indemnisé par l’assureur sans recherche de responsabilité ; du montant des travaux nécessaires aux réparations, et rapidement : de 60 à 90 jours maximum. Entre un procès et une assurance dommages-ouvrages : le choix est vite fait…


MGA : un modèle de spécialistes

Appliqué depuis des décennies avec succès partout dans le monde, le modèle MGA (Managing General Agent) en est encore à ses débuts en France. Le MGA intervient en tant que souscripteur d’assurance spécialisé, mais aussi sur des fonctions critiques comme la tarification. La technologie joue un rôle majeur dans son évolution.

L’agent souscripteur ou MGA est avant tout un expert aguerri de l’assurance sur des secteurs de « niche », et auquel un ou plusieurs assureurs délèguent la souscription de risques précis. A ce titre, le MGA décide d’accepter ou non de garantir un risque qui sera porté par la ou les compagnies dont il détient un mandat. Cette délégation de pouvoir est un acte fort, preuve par excellence de la confiance de l’assureur dans le MGA.

Une offre globale et spécialisée : valeur-ajoutée du MGA

L’étendue du mandat du MGA dépend du contrat-cadre qu’il a négocié avec l’assureur partenaire. En fonction de la marge d’autonomie dont ils disposent, certains MGA sont plus à même de proposer des solutions d’assurance innovantes. Le recours à plusieurs assureurs permet quant à lui de proposer une offre globale « one-stop shop » qu’affectionnent particulièrement les courtiers. Ils peuvent ainsi couvrir à guichet unique l’ensemble des besoins de leurs clients.

Un partenaire intermédiaire de bout en bout

Certains MGA proposent un service tout au long de la chaîne de valeur : de l’analyse et la sélection des risques, à la tarification du produit, en passant par la souscription, la gestion des polices d’assurance, ou encore le suivi et le règlement des sinistres. Mais toutes les offres ne se valent pas en la matière. Il est donc judicieux de les comparer. Autre point différenciant entre les MGA : la digitalisation.

La technologie, un outil de sécurisation des partenaires

La crise sanitaire n’a fait que confirmer le potentiel des technologies numériques et digitales pour les produits d’assurance. Les assureurs, de même que les courtiers, veulent offrir des expériences technologiques plus rapides, plus intuitives et adaptées aux besoins des clients. La technologie est d’ailleurs perçue comme un facteur important dans la relation entre l’assureur et le MGA. Lorsqu’un outil technologique intègre un système de contrôle des risques performant, le MGA est capable de connaître et de contrôler avec précision les risques. De quoi sécuriser les assureurs partenaires. En outre, elle permet au MGA de réduire les coûts de gestion pour, au final, proposer des solutions d’assurance compétitives.


L’assurance dommages-ouvrage : une garantie obligatoire et protectrice 

La question de l’utilité de l’assurance dommages-ouvrage est régulièrement rebattue, or il s’agit d’une obligation légale. C’est précisément son utilité qui justifie sa souscription tant elle est protectrice, et tant son absence peut entraîner des conséquences financières, parfois très lourdes. 

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout maître d’ouvrage et doit être légalement souscrite avant le début des travaux. Cette obligation n’est cependant pas assortie d’aucune sanction pour les particuliers qui construisent ou rénovent pour eux-mêmes (ou pour un membre de leur famille). Conséquence de cette ambiguïté, elle est parfois jugée trop rapidement inutile.

Rapidité d’indemnisation avec l’assurance DO

La garantie dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage en cas de vices ou de malfaçons affectant la solidité ou la destination de la construction. Elle garantit l’indemnisation de la totalité des travaux de réparation, sans recherche de responsabilité ; sous 60 à 90 jours à partir de la déclaration de sinistre. Autre avantage, la garantie joue même lorsque le constructeur a cessé son activité ou a déposé le bilan. 

Risques financiers en l’absence d’assurance DO

Sans garantie DO, l’indemnisation des éventuelles malfaçons peut s’avérer coûteuse et longue, de quelques mois à plusieurs années.

À la revente du bien, le notaire est tenu d’informer l’acheteur de l’absence d’assurance DO. Ce dernier peut alors soit renoncer à l’achat, soit demander une réduction sur le prix. Et si la vente se réalise, le vendeur reste responsable à titre personnel des dommages de nature décennale envers l’acquéreur du bien – sans exonération contractuelle possible.

Parallèlement à la question de l’utilité, le coût de l’assurance est souvent évoqué comme un frein à la souscription.

Assurance DO : plus accessible chez un souscripteur spécialisé

Le montant de la prime d’assurance DO est proportionnel au coût total des travaux à garantir. Pour les plus petits chantiers, la prime DO peut parfois représenter plus de 5% du coût des travaux. Assurer de petits travaux peut donc sembler, proportionnellement, cher. De plus, les écarts de prix sur le marché peuvent être significatifs. Mieux vaut s’adresser à un souscripteur spécialisé qui saura s’adapter au profil du souscripteur et au type de travaux envisagés, pour une prime plus attractive.

En tout état de cause, l’assurance DO est obligatoire. Le législateur a d’ailleurs prévu un devoir de conseil pour les architectes et les notaires. Parallèlement, des organismes bancaires conditionnent désormais le financement à l’obtention d’une assurance DO ; et certains courtiers en crédit immobilier proposent cette garantie dès le début d’un projet de financement. Autant de bonnes pratiques qu’il serait souhaitable de voir se diffuser plus largement encore. D’autant qu’une partie des garanties de l’assurance DO s’applique pendant les travaux. Les assureurs recommandent donc de la souscrire au plus proche de l’ouverture du chantier.